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公司承租辦公室注意事項Q&A

     公司承租辦公室跟房東打交道所需注意問題，在簽訂租約之前，需要留意下問題。

一、土地使用分區(確認使用執照用途)

    首先最重要的，不是每個地點都可以合法的登記設立公司。能不能合法的登記設立公司，最主要取決於的建築物使用執照的用途。例如:農業用地,工業用地文教用地等等，這些就不適合做公司登記設立的地址。住宅區的話，就要看有些有放寬的規定，所以這個問題是非常複雜的，各縣市政府的規定不盡相同。若沒查清楚很有可能登記設立之後，遭人檢舉，可能導致裝潢成本泡湯，還要被房東沒收押金。

    並且違反都市計畫法第79條都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣 (市)  (局) 政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。

二、在台北市的公司地址審查是強制程序

    設立在台北市的公司或營業項目有增加的變更。應預查該地址是否可供合法公司登記設立，土地使用分區預查是必要的程序。如果不經過這個預查，連公司成立都無法進行。預查時間約7-10天。也可以多準備幾個公司設立地址同時查詢，以節省時間。

三、房東要提供那些資料？

1. 建物第二類謄本(影本)

2. 最近一年度房屋稅稅單(影本)

3. 租賃合約書整份(影本)。

四、房屋所有權人是誰？

       可查看房屋稅單上的所有權人姓名或建物謄本上面的所有權人姓名

       承租房屋時來跟您簽約的人並非房東本人，這些人會產生不同的法律問題，所以要先確認。

       屋主到底是誰？這時候有可能會有下列幾種情形:

1. 代理人(房子是小孩的但是父親來簽約說房子是他的,這種需要有代理人授權書正本)

2. 二房東轉租(這種需要有建物所有權人同意書)

3. 房東有二人以上者(需要兩人共同簽租賃合約書)

　

五、房東的型態及租金所需繳交的稅、補充保費等等相關問題?

情況一、房東是法人

    如果房東是公司法人組織等等，則應該開立統一發票。

情況二、房東是個人，但非稅務居住者(每年在台灣待不滿183天的)

    如果房東是每年在台灣待不滿183天的外國人、外國公司，或經濟重心已經移往海外的無戶籍國民，則屬於「非稅務居住者」。付款時，需扣繳20%，並於10日內繳稅及申報。

      情況三、房東是個人，且是稅務居住者

         這是最常見的情況。租金超過二萬元，付款時需扣繳10%及二代健保2.11%，並於下個月10號之前繳稅，明年一月申報。

六、租用商務中心

        商務中心也是常見的選擇推薦匯穎商務中心

優點

1. 租金開立發票沒有扣繳問題(沒有10%扣繳稅及二代健保2.11%)

2. 相較於設在自家沒有房屋稅(1.8%調整為營業用3%)地價稅(千分之2改為營業用千分之10)被調 高稅金的問題。

3. 有專人代收信件，稅務信息可以當場處理，並提供相對應的稅務諮詢服務。

缺點

         不適合有退稅情形的公司行號。如果公司以外銷為主就不適合。

租金代扣及二代健保產生問題解析

1.榮發有限公司向甲乙有限公司承租辦公室一個月三萬元請問會有什麼稅產生?

2.榮發有限公司向甲乙有限公司承租辦公室一個月二萬元請問會有什麼稅產生?

3.榮發有限公司向陳大明屋主承租辦公室一個月三萬元請問會有什麼稅產生?

4.榮發有限公司向陳大明屋主承租辦公室一個月二萬元請問會有什麼稅產生?

扣繳義務人未依法扣繳及申報之罰則

國稅局=>所得稅法第88條(應辦扣繳之所得)(違反扣繳義務之處罰)【依所得稅法第114條】。

應扣繳金額處1-3倍罰金

健保局=>健保法第31條(扣費義務人免扣取補充保險費之情形)【相關罰則】依健保法第85條之處罰。

應扣繳金額處1-3倍罰金

所得稅法第88條（應辦扣繳之所得）【相關罰則】§114
　　納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第九十二條規定繳納之： 
　　一、公司分配予非中華民國境內居住之個人及總機構在中華民國境外之營利事業之股利；合作社、其他法人、合夥組織或獨資組織分配予非中華民國境內居住之社員、出資者、合夥人或獨資資本主之盈餘。 
　　二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之薪資、利息、租金、佣金、權利金、競技、競賽或機會中獎之獎金或給與、退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸、非屬保險給付之養老金、告發或檢舉獎金、結構型商品交易之所得、執行業務者之報酬，及給付在中華民國境內無固定營業場所或營業代理人之國外營利事業之所得。 
　　三、第二十五條規定之營利事業，依第九十八條之一之規定，應由營業代理人或給付人扣繳所得稅款之營利事業所得。 
　　四、第二十六條規定在中華民國境內無分支機構之國外影片事業，其在中華民國境內之營利事業所得額。 
　　獨資、合夥組織之營利事業依第七十一條第二項或第七十五條第四項規定辦理結算申報或決算、清算申報，有應分配予非中華民國境內居住之獨資資本主或合夥組織合夥人之盈餘者，應於該年度結算申報或決算、清算申報法定截止日前，由扣繳義務人依規定之扣繳率扣取稅款，並依第九十二條規定繳納；其後實際分配時，不適用前項第一款之規定。 
　　前項獨資、合夥組織之營利事業，依法辦理結算、決算或清算申報，或於申報後辦理更正，經稽徵機關核定增加營利事業所得額；或未依法自行辦理申報，經稽徵機關核定營利事業所得額，致增加獨資資本主或合夥組織合夥人之盈餘者，扣繳義務人應於核定通知書送達之次日起算三十日內，就應分配予非中華民國境內居住之獨資資本主或合夥組織合夥人之新增盈餘，依規定之扣繳率扣取稅款，並依第九十二條規定繳納。 
　　前三項各類所得之扣繳率及扣繳辦法，由財政部擬訂，報請行政院核定。
　

所得稅法第114條（違反扣繳義務之處罰）
　　扣繳義務人如有下列情事之一者，分別依各該款規定處罰：
　　一、扣繳義務人未依第八十八條規定扣繳稅款者，除限期責令補繳應扣未扣或短扣之稅款及補報扣繳憑單外，並按應扣未扣或短扣之稅額處一倍以下之罰鍰；其未於限期內補繳應扣未扣或短扣之稅款，或不按實補報扣繳憑單者，應按應扣未扣或短扣之稅額處三倍以下之罰鍰。
　　二、扣繳義務人已依本法扣繳稅款，而未依第九十二條規定之期限按實填報或填發扣繳憑單者，除限期責令補報或填發外，應按扣繳稅額處百分之二十之罰鍰。但最高不得超過二萬元，最低不得少於一千五百元；逾期自動申報或填發者，減半處罰。經稽徵機關限期責令補報或填發扣繳憑單，扣繳義務人未依限按實補報或填發者，應按扣繳稅額處三倍以下之罰鍰。但最高不得超過四萬五千元，最低不得少於三千元。
　　三、扣繳義務人逾第九十二條規定期限繳納所扣稅款者，每逾二日加徵百分之一滯納金。

全民健康保險法 第 31 條
第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：
一、所屬投保單位給付全年累計逾當月投保金額四倍部分之獎金。
二、非所屬投保單位給付之薪資所得。但第二類被保險人之薪資所得，不在此限。
三、執行業務收入。但依第二十條規定以執行業務所得為投保金額者之執行業務收入，不在此限。
四、股利所得。但已列入投保金額計算保險費部分，不在此限。
五、利息所得。
六、租金收入。
扣費義務人因故不及於規定期限內扣繳時，應先行墊繳。
第一項所稱一定金額、扣取與繳納補充保險費之方式及其他應遵行事項之辦法，由主管機關定之。


全民健康保險法 第 85 條
扣費義務人未依第三十一條規定扣繳保險對象應負擔之補充保險費者，保險人得限期令其補繳外，並按應扣繳之金額處一倍之罰鍰；未於限期內補繳者，處三倍之罰鍰。